Как изменился рынок долевого строительства после перехода на новые правила?

Первоначально предполагалось, что после 1 июля 2019 года застройщики должны будут перейти на работу по новым правилам, при которых они лишены прямого доступа к деньгам дольщиков. Деньги покупателей до окончания строительства хранятся на эскроу-счетах в банке-агенте. Дом при этом возводится на выданный банком кредит.

На практике же на сегодняшний день используются две законные схемы долевого строительства:

• Дома в высокой степени готовности застройщики достраивают на деньги дольщиков.
• Новые дома, к строительству которых компании приступили недавно, строятся уже по новой схеме финансирования — с использованием эскроу-счетов.

Застройщики будут чаще продавать квартиры в готовых домах

Но будут возникать и альтернативные схемы работы строительных компаний. Появится больше примеров, когда застройщики начнут строить на свои средства и продавать квартиры в уже готовых домах. Подобные случаи на рынке встречались и раньше, но сейчас они могут участиться.

«Просчитав экономику проекта, сроки строительства, оценив свои финансовые возможности и затраты, связанные с открытием проектного финансирования, застройщик может принять решение вести строительство на собственные средства, — рассказывает директор агентства недвижимости «КИАН» Ирина Монастырская. — Один такой объект выйдет на рынок уже в ближайшее время. В жилом комплексе «Притяжение», который компания «Сибагропромстрой» возводит рядом с ТРЦ «Планета», будут продаваться уже готовые квартиры».

Объектов, которые строятся по новой схеме, пока немного

Новая схема финансирования строительства жилья вводилась, чтобы сделать покупку квартир на первичном рынке безопасной, не допустить появления новых недостроев и обманутых дольщиков. При этом на практике на новые правила работы застройщики будут переходить постепенно. Часть начатых домов Минстрой России разрешил завершить по старой схеме под гарантии Фонда защиты дольщиков. В Красноярске в этот список вошли 97 новостроек.

«Одним из критериев надежности застройщиков, которым разрешили достроить дома по старой схеме, является привлечение ими проектного финансирования банка, — объясняет Ирина Монастырская. — Такие застройщики менее подвержены риску срыва сроков строительства из-за отсутствия спроса на рынке и снижения объема привлечения денежных средств от покупателей. Узнать, привлекает ли строительная компания деньги банка, можно из проектной декларации».

Объектов, застройщики которых перешли на эскроу-счета, в Красноярске немного. Соглашения о проектном финансировании с банками заключили 28 строительных компаний, которые возводят 49 жилых домов. Но через два – три года все объекты, которые строятся по старым правилам, будут завершены. После этого новые дома застройщики будут строить уже по новой схеме.

Цены на новостройки, которые строятся с эскроу-счетами, выросли

Перед вступлением в силу новых правил работы 1 июля 2019 года много говорилось о том, что в результате изменений стоимость жилья на первичном рынке вырастет. Руководитель отдела продаж новостроек компании «КИАН» Иван Камзалаков проанализировал, как отличается цена квадратного метра в красноярских новостройках, которые возводятся со счетами эскроу и по старой схеме. Во всех объектах, которые строятся по новым правилам на кредитные средства, квартиры продаются дороже.

Средняя цена квадратного метра по районам Красноярска

Тип жилья	Стоимость 1 кв. м в домах, строящихся по старой схеме*	Стоимость 1 кв. м в домах, строящихся с использованием эскроу-счетов*
Октябрьский район
Панельные дома	57 тыс. рублей	59 тыс. рублей
Монолитно-кирпичные дома	65 тыс. рублей (48 тыс. рублей в районе Мясокомбината)	68 тыс. рублей
Кирпичные дома	72 тыс. рублей (49 тыс. рублей в районе Мясокомбината)	76 тыс. рублей
Свердловский район
Панельные дома	54 тыс. рублей	-
Монолитно-кирпичные дома	60 тыс. рублей	63 тыс. рублей
Кирпичные дома	75 тыс. рублей	-
Советский район
Панельные дома	56 тыс. рублей	-
Монолитно-кирпичные дома	60 тыс. рублей	62 тыс. рублей
Кирпичные дома	75 тыс. рублей	78 тыс. рублей

*В расчет бралось среднее значение цены квадратного метра в домах, построенных в районе по разным технологиям строительства. Учитывалось предложение как от застройщика, так и от подрядчиков. Сроки ввода объектов в эксплуатацию при анализе цены в расчет не принимались.