Как правильно оформить покупку квартиры и не остаться без жилья

Покупка квартиры – достаточно сложное и ответственное мероприятие. Даже если приобретением недвижимости занимается риелтор, покупателю все равно нужно знать и понимать, на что обратить внимание, чтобы не стать жертвой мошенников.

Пошаговую инструкцию покупки любой недвижимости можно представить следующим образом:

•             Подготовка и проверка документов;

•             Непосредственное оформление сделки;

•             Подача документации в Росреестр;

•             Получения документации после ее регистрации.

В конце регистрация прав удостоверяется соответствующей выпиской, полученной в ЕГРН.

 

Проверка документов

Первое что следует тщательно проверить – это права собственности на данный объект недвижимости. Собственник квартиры обязан предоставить все имеющиеся у него документы. Это может быть не только свидетельство права собственности, но и договор купли-продажи или обмена, дарственная, завещание, документы о наследстве и прочее. Желательно проверить оригиналы документов, а если их по какой-то причине нет, то копии должны быть нотариально заверены.

Далее необходимо проверить отсутствие притязаний на квартиру. Для этого нужно заказать в отделении Росреестра или Многофункциональном центре справку из единого государственного реестра. Заказ справки предусматривает уплату государственной пошлины. В документе содержатся достоверные сведения о том, кто является собственником квартиры, один он или их несколько. Были ли споры относительно данного объекта недвижимости в течение последних трех лет.  Если они были, следует узнать у собственника о разрешении инцидента.

У собственника должны быть в наличии следующие документы:

1. Свидетельство права собственности, а также другие правоустанавливающие документы (о них писали выше);
2. Справка из домовой книги о снятии жильцов с регистрации;
3. Выписка из Бюро технической инвентаризации, где содержится информация о планировке и площади квартиры;
4. Выписка из единой государственной регистрационной базы с информацией об отсутствии обременений на квартиру;
5. Письменное, нотариально заверенное согласие второго супруга или иных совладельцев на продажу квартиры (если квартира считается совместно нажитой);
6. Письменное согласие из органов опеки на совершение сделки, если на данной жилплощади прописан малолетний ребенок или он является собственником;
7. Справка из неврологического и наркологического диспансера, чтобы убедиться в дееспособности продавца;
8. Квитанция об уплате государственной пошлины (её уплачивает продавец);

Важно проверить подлинность не только всех этих документов, но и паспорта собственника квартиры. Чтобы проверить подлинность паспорта продавца покупатель может обратиться с его паспортными данными в Федеральную миграционную службу и убедиться, что документ настоящий. Если вместо собственника выступает доверенное лицо, у него должна быть нотариально заверенная доверенность.

 

При покупке недвижимости важно соблюсти установленный законом порядок, чтобы после заключения договора купли-продажи не было оснований оспорить его в суде и аннулировать сделку. Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, необходимо убедиться, что:

1. Продавец является единственным собственником и дееспособен на момент совершения сделки;
2. Соблюдена установленная форма, то есть, все соглашения оформлены в письменном виде, документы обладают подписями, а договор зарегистрирован в отделении Росреестра;
3. Сделка совершена добровольно, а все причастные лица дали своё письменное, нотариально заверенное согласие на куплю-продажу;
4. Законодательные требования соблюдены, и ничьи права ущемлены не были;
5. Покупка не имеет противозаконного характера;
6. Документы составлены и оформлены должным образом и прилагаются к договору в оригинале;
7. Договор описывает предмет сделки, условия покупки, стоимость, прочее.

Если хотя бы одно из условий будет не соблюдено, сделку в судебном порядке признают недействительной.

 

Оформление сделки

Подписание договора купли-продажи квартиры происходит при личном присутствии обеих сторон.  В случае невозможности личного присутствия продавца или покупателя вместо него должно быть доверенное лицо с нотариально заверенным документом, подтверждающим право представлять одну из сторон. Каждый участник должен при себе иметь паспорт. Прежде чем подписать договор, важно внимательно прочитать его.

 

Регистрация

При подаче документов в регистрирующий орган также необходимо присутствие обеих сторон.  Заявление о регистрации договора составляется в присутствии принимающего сотрудника Росреестра. Проверив его и все прилагаемые документы, ответственный сотрудник обязан зарегистрировать заявление и выдать участникам расписку в их получении, после чего назначить срок, когда можно будет забрать свидетельство права собственности и документы. Сейчас срок регистрации составляет 10 рабочих дней, а при подаче документов через МФЦ – на 2 дня больше.

Финансовый расчёт за покупку квартиры может производиться как до момента подписания и заключения договора купли-продажи, так и после, о чём должно упоминаться в тексте документа. Обычно передача осуществляется в день заключения сделки. Оплата за квартиру может производиться наличными средствами, безналичными или с использованием банковской ячейки. Производя оплату наличными денежными средствами желательно составить расписку.

Продавец обязан снять с регистрации всех прописанных в квартире жильцов и освободить жилплощадь прежде, чем покупатель получит своё свидетельство. С момента регистрации документа в Росреестре все права на объект недвижимости переходят к покупателю.