Строители будут страховать ответственность перед дольщиками?

Чтобы снизить риски долевого инвестирования, депутаты предлагают ввести обязательное страхование ответственности строительных компаний перед дольщиками.

В последнее время федеральные власти активно совершенствуют законодательство о долевом инвестировании в жилищное строительство. Недавно Госдума внесла изменения в Закон о банкротстве. Дольщики-физлица выделены в приоритетную очередь для расчетов относительно прочих конкурсных кредиторов. Теперь граждане могут заявлять свои требования в деле о банкротстве без расторжения договора о приобретении квартиры (раньше такой возможности у них не было). Суды получили правовые основания признавать требования дольщиков к застройщикам независимо от схемы реализации жилья: «кривые» договоры (вексельные, предварительные и проч.), преследующие цель покупки квартиры, будут квалифицироваться как договоры купли-продажи. Урегулирован порядок распоряжения недостроенными домами: объекты незавершенного строительства могут продаваться с торгов в интересах дольщиков либо передаваться специально созданному для завершения стройки кооперативу. Недавно стало известно, что в довесок к этим нововведениям депутаты Госдумы намерены создать систему страхования обязательств компаний, привлекающих средства граждан для финансирования жилищного строительства.

Возможно, серия этих и других превентивных мер позволит в обозримом будущем навести относительный порядок на строительном рынке. Однако инициативы властей служат слабым утешением для уже обманутых дольщиков. Разделять с ними убытки, зачастую возникшие из-за бездействия органов госвласти, государство пока не спешит.

Буксующие стройки


По оценкам заместителя председателя бюджетного комитета Госдумы Александра Когана, сейчас в стране около 110 тыс. семей, которые вложили сбережения и кредиты в строительство жилья, однако квартир так и не получили.

О масштабе проблем в сфере жилищного строительства позволяет судить хотя бы размах протестной активности. Минувшим летом волна митингов и пикетов захлестнула не только регионы, но также Москву и Московскую область. В августе в подмосковном городе Железнодорожный 27 человек заняли недостроенный дом на улице Центральная, чтобы привлечь внимание властей к срыву сроков строительства. Соинвесторы строительства одного из жилых комплексов в Раменском пикетировали городскую администрацию. Периодически группы обманутых дольщиков высаживают десанты у зданий областного правительства, министерства строительства. Всего, по официальной информации областного минстроя, по состоянию на сентябрь 2011 года зарегистрировано около 5,6 тыс. обращений граждан, пострадавших от коммерческой деятельности подмосковных инвесторов-застройщиков. Не лучше обстоят дела в других регионах. Более того, похоже, на рынок жилищного строительства надвигается следующая волна скандалов.

Так, новыми жертвами недобросовестных застройщиков рискуют стать участники некоторых жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), которые активно создают строительные компании под проекты строительства многоквартирных домов с целью уклонения от пресловутого Закона о долевом инвестировании (214-ФЗ). Так, если еще два года назад в Москве насчитывалось восемь ЖСК, а в Московской области десяток, то уже в этом году количество ЖСК в столице выросло в восемь раз, в Подмосковье — в три раза. У привлеченных в такие «карманные» ЖСК пайщиков нет никакой возможности контролировать целевое использование вложенных в стройку средств, а тем более вмешиваться в вопросы ценообразования.

Для привлечения средств граждан в жилищное строительство активно используются многоступенчатые схемы, построенные на перепродаже квартир через посреднические фирмы. Они позволяют застройщикам не вступать во взаимоотношения с дольщиками и не нести перед ними никакой ответственности. Нередко в качестве посредников выступают закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы) недвижимости. Компании, управляющие ЗПИФами, заключают с покупателями настолько изящные предварительные договоры, что в случае сбоев в инвестиционно-строительном процессе граждане имеют весьма призрачные шансы получить квартиру. В лучшем случае им вернут вложенные деньги — без каких-либо пеней и штрафов. Схема с ЗПИФами применяется для продажи квартир даже в крупных столичных жилых комплексах («Айвазовский», «Северный парк», «Велл Хаус» и проч.). Многие проекты, вплетенные в схемы с ЗПИФами, в последнее время ожидаемо забуксовали.

В Московской области развернуто масштабное строительство малоэтажных малоквартирных домов на не предназначенной для этого земле. Осуществляется распродажа участков под жилищное строительство, не обеспеченных инженерной и социальной инфраструктурой. Покупатели недвижимости в таких проектах — тоже потенциальные «обманутые дольщики».

Шесть процентов за спокойствие

По мнению депутатов, если не навести порядок на рынке строительства многоквартирных домов, то «долевку» придется просто запретить, ограничив источники финансирования проектов собственными средствами застройщиков и кредитами банков. Чтобы предотвратить новую волну обманутых дольщиков, группа парламентариев во главе с Александром Коганом предлагает создать систему взаимного страхования застройщиков — по аналогии с действующей в стране системой страхования банковских вкладов. Стоит заметить, что действующий закон «О взаимном страховании» практически не работает — в стране создано лишь несколько обществ взаимного страхования. Однако депутатов это не смущает: для строителей предполагается разработать специальные правила, учитывающие специфику отрасли.

При получении разрешения на строительство застройщики будут обязаны информировать госорганы об источниках финансирования проектов жилищного строительства. Если дом строится на собственные средства инвестора либо на банковские кредиты, никаких препятствий в реализации проекта не будет. Если же девелопер намерен привлечь в стройку средства граждан по договорам долевого инвестирования или альтернативным схемам (например, через ЖСК), то он будет обязан вступить в общество взаимного страхования. За нарушение этого условия — штраф.

По предварительным оценкам, тарифы на страхование могут составить 5–6% от объема привлеченных инвестиций. Высокую стоимость страховки (для сравнения: тарифы на страхование технических и предпринимательских рисков составляют 0,1–2,5%) законодатели объясняют сложностями оценки рисков, которые обусловлены непрозрачностью строительной отрасли, ее избыточной и непредсказуемой зависимостью от чиновников. Изначально рассматривался вариант создания системы обязательного страхования с участием страховых компаний, однако страховщиков эта инициатива не вдохновила.

Ни квартир, ни денег


Общий вектор депутатских инициатив понятен: парламентарии хотят максимально интегрировать жилищное строительство в банковский бизнес. И создать некомфортные условия для тех, кто отказывается играть по этим правилам. Возможно, такая тактика оправданна, раз уж девелоперы сами не способны навести порядок в отрасли. Однако в повестке дня остается не менее актуальный вопрос: как решить проблемы уже обманутых дольщиков? Пока никаких внятных механизмов завершения миллионов квадратных метров недостроя не предложено.

Несколько лет назад высокопоставленные федеральные чиновники заявляли, что проблема с недостроем должна быть решена к 2012 году силами региональных и местных властей. «Все мэры прекрасно знали, что происходило на их территориях.

Построить многоквартирный дом — это не то же самое, что снять комнату и собрать с людей деньги в финансовую пирамиду. Местные власти предоставляли землю, выдавали разрешения на строительство, контролировали деятельность строительных компаний — вот пусть и разбираются», — замечает один из депутатов Госдумы. Более того, зачастую муниципалитеты и региональные министерства строительства выступают сторонами в инвестконтрактах, заключенных с разорившимися застройщиками. Как, например, в случае со строительством жилых домов на улице Чернышевского в подмосковном Серпухове (застройщик «Главмособлстрой»). Сначала проект осуществляла компания «Социальная инициатива». Инвестконтракт с ней в 2002 году подписывали заместитель подмосковного министра строительства и глава Серпухова. После того как руководители «Социальной инициативы» оказались в тюрьме, площадку при содействии городской администрации подхватили структуры, связанные с местным домостроительным комбинатом. Они принялись привлекать новых дольщиков, однако с 2008 года строительство было фактически заморожено. «Теперь нам приходится слышать от сменяющих друг друга местных и областных чиновников: мол, вы сами вступили в эту бяку, сами и выкручивайтесь. Но ведь мы, когда покупали квартиру, видели инвестконтракт, подписанный не случайными людьми, а представителями местных и областной властей. Теперь же нам говорят, что мы лохи! Но почему чиновники, которые были прекрасно осведомлены о развитии событий вокруг стройки, ничего не предпринимали раньше? Теперь выясняется, что квартиры распроданы, но наши деньги испарились в неизвестном направлении. Все варианты решения проблемы сводятся к тому, что мы должны самостоятельно профинансировать строительные работы с помощью ипотечных кредитов. То есть повторно заплатить за наши квартиры», — негодует один из серпуховских дольщиков.

Подобных замороженных проектов в стране сотни. По экспертным оценкам, объем не выполненных застройщиками обязательств оценивается в десятки миллиардов рублей. Однако таких средств нет ни у граждан, вложивших в незавершенные стройки все свои сбережения, ни в муниципальных бюджетах. «У меня около двух миллиардов рублей долгов по налогам, еще около 500 миллионов — по кредитам. Доходная часть бюджета — 900 миллионов. Из этих денег надо профинансировать ЖКХ, здравоохранение. На завершение проблемных объектов требуется от 300 до 500 миллионов рублей. Где мне их взять? Свободных площадок под застройку, которые можно было бы продать и направить деньги на решение проблем обманутых дольщиков, в городе почти не осталось — распродали предшественники. Да и стоимость земли — от 6 до 11 миллионов рублей за участок. То есть мне надо полгорода продать, чтобы завершить замороженные стройки», — сетует один из подмосковных мэров. Никаких иллюзий нет и у обманутых дольщиков. По их мнению, без активного вмешательства федеральных властей, в свое время допустивших вакханалию на строительном рынке, распутать узел этих проблем в обозримом будущем вряд ли удастся.